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给个人房贷算笔明白账四种方式因人而异

2019/06/14 来源:朝阳信息港

导读

给个人房贷算笔明白账 四种方式因人而异怎样节省贷款偿还金利息? 什么样的房地产能做抵押申请出个人助业贷款? 不一样的贷款方式怎样使贷款偿

给个人房贷算笔明白账 四种方式因人而异

怎样节省贷款偿还金利息? 什么样的房地产能做抵押申请出个人助业贷款? 不一样的贷款方式怎样使贷款偿还金额相差万元以上? 个人房贷如何才能享受到优惠利率,从而实现少的利息支出? 想开公司,做点小买卖,什么样的房地产能做抵押,找银行申请出300万元额度以下的个人助业贷款? 四种房贷还款方式“因人而异” 据建设银行北京分行住房金融与个人信贷业务部王强介绍,目前建行已经推出了等额递增还款法、等额本息还款法、等额本金还款法、等额递减还款法四种还款方式,供贷款人选择。 “贷款本息法,就是人们以往常用的办法,每个月的还款额一样多;等额本金法,则是每个月还的本金一样多,这样总还款额就是逐月由多到少;等额递减(递增)法,则是根据客户自己的意愿,先多还款后少还钱(或者先少还钱后多还款)。 至于贷款人应选择何种还款方式,则因人而异。一般说来,收入稳定或有增长预期的购房者,适合等额还款法,这样整个贷款期的还款压力是不变的;而现有余款较多或日常收入远高于债务支付的购房者,适于递减还款法,这样整个贷款期的贷款利息会较少。 当然,针对部分收入变动较大的购房者,专家建议可以分期组合两项还款法,达到既可以应对合理的还款压力,又适度节约部分贷款利息。 中途办理变更能省上万利息 “自从建行推出四种还款法以后,已经有不少贷款人要求变更还款方式。” 王强表示,他就曾经给一位李先生办理了变更手续,让这位客户在相同年限的贷款期里,节省了上万元的利息。 王强介绍说,李先生是2001年10月份在建行办理的15年期40万商业贷款。如果一直按“等额法”来还款,李先生每月还款3171.52元,15年共还利息17.08724万元。 现在,李先生已经用“等额法”还了两年的贷款,剩余本金为36.242009万元,平均到剩余13年的每个月本金为2323.21元,再加上利息;李先生变更还款方式后的个月,将还款3845.37元,然后以每月10元左右的钱数递减,一个月需还款2332.29元,总利息为15.802624万元,比一直按照“等额法”能节省利息1.2万多元。 第二套房按揭需注意政策 今年上半年,中国人民银行取消了对个人住房贷款的利率优惠政策,随后各家银行也纷纷推出了“套住房5年以上的房贷利率享受优惠利率5.508%,第二套住房5年以上房贷利率为6.12%”的政策。 王强也强调,一手房与二手房差异,造成了银行发放贷款时的不同风险;因此,各家银行对一手房与二手房的按揭政策是区别对待的。 在办理二手房和第二套住房按揭贷款时,银行的限制性政策比较多。 申请个人房贷必须同时具备六个条件:(1)有合法的身份;(2)有稳定的经济收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力;(3)有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件;(4)有所购(大修)住房全部价款20%以上的自筹资金,并保证用于支付所购(大修)住房的首付款;(5)有贷款行认可的资产进行抵押或质押,或(和)有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人;(6)贷款行规定的其他条件。 个人助业贷款解决“燃眉之急” 如果手头的资金都用在个人住房等固定资产上面,突然需要一笔资金用于个人临时资金周转,或用于个体经营、合伙经营等形式下的生产、经营、周转,该怎么办? 建行北京分行住房金融与个人信贷业务部的石永进,告诉读者一个“窍门”:可以用个人住房或者大额存单申请个人助业贷款解决“燃眉之急”。 据石永进介绍,个人助业贷款起点为10万元,300万元,期限长二年,利率在人民银行公布基准利率的1~1.2倍范围内浮动。 如果贷款人手中有本外币定期储蓄存单、凭证式国债、个人外汇结构产品,提前取可能会损失利息收入,这时候都可以办理个人助业贷款,质押率在70%-90%范围内设定。 如果投资者拥有坐落于北京市城八区、大兴、通州、昌平区,并且权证齐全,可上市交易的商品房、街面商业用房、写字楼,也可以申请个人助业贷款,抵押率则在40%-60%之间。 需要强调的是,目前尚未还清贷款的商品房不能用来抵押。石永进表示,目前建行正在研究“加按”、“转按揭”等方式,争取让贷款人能够申请到已还房贷数额内的贷款,这样的贷款方式也有望很快实现。 课堂问答 问:个人住房贷款现在提前还款要收取违约金吗? 答:我听说有外地的银行对房贷提前还款收取违约金,目前建行提前还贷不收违约金,但要提前预约。 问:如果央行提高了个人住房贷款的利率,具体的利率会如何调整? 答:对于正在办理和将要申请的新贷款合同,在央行提高贷款利率后马上调整;老的贷款合同,是第二年的1月1日就会做出变动。 问:公积金房贷的还款方式可以改变吗? 答:公积金的还款方式是由公积金管理中心来决定。如果需要变更公积金房贷的还款方式,需要到公积金管理中心去申请。 问:关于助业贷款的质押部分是否可以解释一下? 答:质押的权利凭证范围主要是存单和债券,还有建行销售的个人外汇结构产品。这都是指一定现金价值的物品。质押和抵押不同就是因为质押将物品转移保管,而抵押则不需要转移。 问:助业贷款有什么限制条件? 答:有五种情况是不能申请个人助业贷款的。一是生产、经营或投资国家明令禁止的产品或项目;二是从事股本权益性投资,以贷款作为注册资金、注册验资或增资扩股;三是从事股票、期货、金融衍生产品投资;四是依《公司法》成立的法人企业,包括有限公司和股份有限公司的生产经营和投资;五是国家明确规定的其他禁止用途。除了这五种情况,其余用于个人临时资金周转,或用于个体经营、合伙经营等形式下的生产、经营、周转等,都可以谈。

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